К очередному международному форуму гостиничных инвестиций IHIF (International Hotel Investment Forum) компания Tranio совместно с организаторами форума опросила 160 экспертов отрасли гостиничного бизнеса и инвесторов. Целью опроса было узнать мнения и настроения участников рынка относительно ситуации с гостиничным бизнесом и восстановления отрасли после пандемии коронавируса.
Большинство опрошенных (59%) составили специалисты по недвижимости или гостиничному бизнесу, 16% — гостиничные операторы, 13% — инвесторы. Еще 12% отнесли себя к категории «другие»: это консультанты, профессоры университетов, журналисты.
Большинство экспертов считают, что рынок восстановится через 3 года, хотя в отдельных странах ситуацию определят масштабы вакцинации. Больше всего респонденты верят в отельные рынки Германии, Испании и Греции: они должны восстановиться быстрее остальных стран. При этом отдельные комментарии участников опроса показывают, насколько сложно делать прогнозы о поведении отельного рынка в текущей ситуации.
52% опрошенных считают, что гостиничный рынок восстановится к 2024 году
Большинство респондентов верят, что мировой гостиничный рынок восстановится на уровень доковидных показателей в ближайшие три года. Больше половины опрошенных (52%) считают реалистичным восстановление в 2024 году, другие 32% более оптимистичны и верят, что это произойдёт в 2023.
Менее 7% ожидают восстановления рынка в 2022 году. Как считает представитель Nikki Beach Hotels and Resorts Александр Шнайдер, 2022 год будет одним из самых прибыльных для курортных отелей. Другие респонденты более осторожны в предсказаниях. Например, один из участников, пожелавший не раскрывать своё имя, высказал мнение, что отели в секторе массового туризма восстановятся только если операторы поднимут цены и изменят модели работы.
Интересно, что самыми оптимистично настроенными оказались гостиничные операторы: 44% считают, что восстановление отельного рынка в 2023 году, столько же верит, что это произойдёт в 2024 году. 6% указали 2022 год как наиболее вероятный. Инвесторы, напротив, более осторожны в прогнозах. Большинство инвесторов (73%) ожидают восстановление в 2024 году, еще 13% выбрали 2023 год, остальные 14% выбрали 2026 год или вариант «Другое». Никто из опрошенных инвесторов не считает возможным полное восстановление в 2022 году.
Среди специалистов по недвижимости или гостиничному бизнесу 51% верят в возвращение рынка к доковидным показателям в 2024, в то время как 35% считает, что это произойдёт в 2023. Около 5% верит в следующий, 2022 год. Ещё 5% делают ставки на период с 2026 по 2030.
Несмотря на то, что инвесторы не ожидают быстрого восстановления рынка, большинство из них считает ближайшие годы удачным временем для инвестирования в отельный сектор. Это наглядно показывает отчет Hospitality Insights за второй квартал 2021 года. Согласно отчету, 85% инвесторов выразили положительный инвестиционный настрой для гостиничного бизнеса, 13% — нейтральный и только 2% — отрицательный. Hospitality Insights проводят оценку с начала пандемии, чтобы следить за настроениями покупателей и продавцов в отельном сегменте. Отели держатся на первом месте списка третий квартал подряд как лучшая инвестиционная возможность в течение следующих 12 месяцев, за ними следуют сервисные апартаменты и курорты.
В Германии и Испании гостиничный бизнес восстановится быстрее всего
Участникам опроса было предложено несколько стран, гостиничный рынок которых может восстановиться быстрее всего. За Германию проголосовали 35%, в то время как испанский отельный рынок набрал 30% голосов.
Среди отельных операторов 31% выбрали Германию, еще по 25% отметили Грецию, Италию и Испанию. 27% специалистов по недвижимости или гостиничному бизнесу думают, что самыми быстрыми темпами наверстает упущенное Греция, однако большинство всё же выбрало Германию и Испанию.
Большинство инвесторов — 69% — сделали ставки на Великобританию, остальные выбрали Германию и Грецию. Мнение инвесторов совпадает с данными последнего отчёта компании STR. Согласно аналитикам STR, гостиничный рынок Великобритании показывает самые быстрые темпы восстановления благодаря курортным отелям.
Среди других стран респонденты отмечали США, Азию в целом и Турцию с Китаем в частности. Кирк Пэнки, президент Lagundi Hospitality, предположил, что быстрее всего гостиничный бизнес восстановится в странах с наибольшей долей вакцинированного населения.
Цены на отели с начала пандемии почти не изменились
78,6% опрошенных ответили, что цены на отельном рынке не изменились или упали в пределах пяти процентов.
По части изменения цен мнения опрошенных групп отличаются. Среди гостиничных операторов только 44% полагают, что цены не изменились или снизились в пределах 5%, и 38% операторов считают, что цены упали более, чем на 15% и даже 20%. Тогда как 85% специалистов в сфере недвижимости и гостиничного бизнеса и 81% инвесторов убеждены, что цены не изменились или снизились в пределах 5%.
Несмотря на продолжающийся полтора года кризис на отельном рынке, купить качественные отельные объекты в хорошей локации дешево сейчас невозможно, утверждает управляющий партнер Tranio Георгий Качмазов.
«На цены действует несколько разнонаправленных сил: с одной стороны, ликвидность на рынке зашкаливает в широком смысле, как следствие монетарной политики государств, с другой, банки — владельцы кредитов, обеспеченных отельными объектами, лояльны к лендлордам. Они часто не изымают залоги и дают каникулы или рассрочки по уплате процентов — комментирует Качмазов.
«Чтобы сегодня купить отельный объект с хорошим дисконтом (с чистой доходностью девелопмента 6% и выше) надо смотреть на проекты, находящиеся в неидеальных локациях, неинституционального размера или требующие реновации, — объясняет представитель Tranio. «Также объекты с существенной долей MICE в выручке сегодня можно приобрести со скидкой более 10–20% от доковидных цен. На крупные объекты в А-локациях в хорошем состоянии дисконт от докризисных цен составляет сегодня по нашим оценкам не более 5–7%».
Другие респонденты отметили большую разницу между ценой спроса и ценой предложения на рынке отелей. Один из опрашиваемых инвесторов отдельно отметил, что лишение собственников какой-либо государственной поддержки приведет к перераспределению капитала и болезненным последствиям для сектора. Также по его словам, рынок транзакций все еще находится в состоянии анабиоза.
Большинство опрошенных отельных операторов сообщили об изменениях условий аренды
Этот опрос также показывает, как отельные операторы повели себя в условиях пандемии. Большинство респондентов — 70% — указали, что операторы пересмотрели условия аренды. Сами операторы выбирали этот вариант в 59% случаев. 63% из числа инвесторов и 74% из числа специалистов по недвижимости или гостиничному бизнесу также выбрали вариант с пересмотром условий аренды.
Результаты по ответу «Не платили арендную плату» отличаются почти в два раза: сами операторы выбрали этот ответ только в 13% случаев, инвесторы и специалисты по недвижимости или гостиничному бизнесу дали такой ответ в 26% и 25% случаях соответственно.
Популярными решениями для операторов в период пандемии также оказались переход на гибридные контракты или на договоры управления с собственниками, за них проголосовали 34% и 9% всех респондентов соответственно. При этом сами операторы выбрали эти варианты лишь в 18% (за гибридный контакт) и 5% (за договор управления) случаев.
Многие отели перешли на среднесрочную и долгосрочную аренду за время пандемии
Почти половина опрошенных (41%) полагают, что многие отели стали сдавать комнаты в среднесрочную и долгосрочную аренду. Еще 32% отметили, что отели могли быть преобразованы в коворкинги, а 17% отметили вариант с «призрачными кухнями» и «темными магазинами» — это кухни и магазины со складами, которые работают без конечных посетителей, только на доставку.
Один из участников опроса сообщил, что большим изменением, которое произошло на рынке в результате пандемии, стало увеличение числа мест для долгосрочного размещения, когда крупные отельные сети перестроились на работу вдолгую.
Только 10% опрошенных считают вероятным преобразование отелей в дома престарелых, несмотря на недавний рост спроса на жильё для пожилых людей. По словам специалистов Tranio, перестроить отели в дома престарелых редко представляется возможным по причине различий технических требований или непригодности локации.
Несмотря на то, что в опросе изначально не было вариантов, связанных с переустройством гостиниц под временные приюты для бездомных или медицинские центры, восемь респондентов в комментариях к вопросу указали такой сценарий. В частности, они указывали, что некоторые отели размещали бездомных, сотрудников скорой помощи, военнослужащих, врачей, медсестёр, разворачивали на своих площадях медицинские учреждения и пункты тестирования на Covid-19.
Джон Капелла, директор по слияниям и поглощениям компании Iberolat Consulting & Investment, прокомментировал, что большинство отелей были закрыты, лишь некоторые работали на благо общественности.
Улучшение показателей вакцинации будет способствовать восстановлению гостиничного рынка
На вопрос о том, что будет способствовать восстановлению после пандемии, респонденты почти единогласно указали на показатели вакцинации. Хотя на этот вопрос было несколько возможных вариантов ответов, 71% респондентов утверждали, что уровень вакцинации будет наиболее значимым фактором.
Восстановление международного туризма и мировой экономики были следующими по популярности ответами, составив 58% и 46% соответственно. Кроме того, 23% считают, что восстановлению гостиничного рынка будет способствовать возобновление проведения выставок и деловых мероприятий. Один из экспертов отметил в комментариях к опросу, что деловой туризм восстановится «только после снятия ограничений на поездки и если уровень вакцинации превысит 80%».
Один из респондентов упомянул бесконтактные технологии и искусственный интеллект в числе инструментов, которые могут изменить к лучшему сферу туризма и гостеприимства.
Некоторые участники отметили, что государственная поддержка, особенно в Ирландии и Словении, помогла гостиничному сектору пережить трудные времена. Представитель словенского агентства недвижимости Inventions упомянул, что в Словении граждане получали государственные купоны, которые способствовали полному заполнению местных отелей. «На рынке недвижимости Словении цены выросли на 40% с января по август 2021 года», — прокомментировал он.
«На мой взгляд, в дополнение к общему экономическому восстановлению, увеличение национального туризма в соответствующих странах будет способствовать ускоренному восстановлению гостиничного рынка с 2022 года», — сказал Детлеф Лаутербах из DELA.
Мы в Tranio тоже верим в восстановление гостиничного бизнеса и ищем возможность купить со скидкой небольшие отели, нуждающиеся в ремонте, и подготовить их ко времени восстановления рынка — сделать ремонт, провести оптимизацию и диджитализацию услуг.
